{"id":2947,"date":"2021-12-10T12:26:16","date_gmt":"2021-12-10T15:26:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.expensaspagas.com.ar\/?p=2947"},"modified":"2021-12-10T12:26:16","modified_gmt":"2021-12-10T15:26:16","slug":"el-administrador-frente-a-los-des-incentivos-al-pago-de-expensas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/expensaspagas.com.ar\/2026\/el-administrador-frente-a-los-des-incentivos-al-pago-de-expensas\/","title":{"rendered":"El Administrador frente a los (des) incentivos al pago de expensas"},"content":{"rendered":"\n

Por: Gerardo J. Rodriguez Arauco<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A prop\u00f3sito de criterios judiciales divorciados de la realidad<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El cuadro de situaci\u00f3n<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sabemos que hay un singular imperativo moral en la obligaci\u00f3n de pagar expensas en el sistema horizontal. Es de toda l\u00f3gica, dado que se trata de las erogaciones que se generan en\u00a0la vida comunitaria de la que forman parte integrante todos los propietarios. De alguna forma, el que no paga est\u00e1 viviendo a costa de los restantes que s\u00ed cumplen en forma puntual e \u00edntegra con sus obligaciones consorciales.<\/p>\n\n\n\n

Estos conceptos, b\u00e1sicos para la convivencia dentro del sistema horizontal, han tenido recepci\u00f3n concreta en los fallos judiciales que \u2013dentro de los fundamentos de sus decisiones- han rememorado que se \u201cdebe ser severo en propender al cumplimiento exacto de las deudas que mantienen los consorcistas por ese concepto, dado su trascendencia para la vida del ente; de all\u00ed que la pauta es m\u00e1s generosa que en otros tipos de cr\u00e9ditos y que, por ello, se admiten r\u00e9ditos a una tasa m\u00e1s elevada\u201d.- <\/em>(por ejemplo, C\u00e1mara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, causa\u201cCons. Prop. Edif. Galer\u00eda Jard\u00edn Florida 535\/571 c\/G., H. s\/Ejecuci\u00f3n de expensas\u201d).<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Si el lector repasa esos fundamentos tan elocuentes jam\u00e1s podr\u00eda concluir que la tasa de inter\u00e9s moratorio por el cr\u00e9dito impago de expensas comunes ser\u00eda una tasa negativa<\/em>\u2026 Pues s\u00ed lo es! En ese fallo, como en miles de otros similares, se aprob\u00f3 una tasa de inter\u00e9s del 36% anual, o sea 3% mensual no capitalizable.-<\/p>\n\n\n\n

Decisiones como la comentada son habituales en nuestros tribunales, y se reiteran esas tasas de inter\u00e9s negativas si se las compara con la tasa de inflaci\u00f3n <\/em><\/strong>en casi todas las jurisdicciones. Entiendo que mas all\u00e1 de las intenciones declamadas son decisiones sin adecuaci\u00f3n a la realidad.<\/p>\n\n\n\n

El costo del dinero en plaza \u2013en las principales ciudades del pa\u00eds- ronda mientras tanto el 52  al 116% seg\u00fan se trate de cr\u00e9ditos con garant\u00eda real, personal, descubierto de cuenta corriente bancaria o los intereses aplicables a saldos impagos de tarjetas de cr\u00e9dito.  La tasa activa nominal anual promedio empleada por el BNA alcanza ya el 49,58%.- <\/p>\n\n\n\n

Para completar el panorama el propio Banco Central de la Rep\u00fablica Argentina proyecta una inflaci\u00f3n esperada de 51,1% anual en los  pr\u00f3ximos 12 meses <\/a>(promedio de los mejores diez pronosticadores). El inter\u00e9s que en general se reconoce judicialmente alcanza apenas el que otorgan las entidades bancarias en colocaciones a plazo fijo (37% promedio anual al d\u00eda 19.11.2021<\/a>). <\/p>\n\n\n\n

La Corte de Justicia de la Naci\u00f3n explic\u00f3 en reiteradas oportunidades que la distorsi\u00f3n en el incremento de los distintos precios de mercado \u201chacen necesario un examen circunstanciado de la realidad econ\u00f3mica imperante al momento del fallo<\/em><\/strong> y, en el caso concreto, en funci\u00f3n de la proporcionalidad se\u00f1alada. La realidad debe prevalecer sobre las f\u00f3rmulas abstractas, no cabe prescindir del valor \u201cactual\u201d del inmueble, pues de lo contrario la soluci\u00f3n se desentiende de las consecuencias inequitativas que ocasiona, y adem\u00e1s transforman al resultado en una \u201cfuente injustificada de lucro\u201d. <\/em>(\u201cMelgarejo, Roberto R.\u201d <\/em>Fallos: 316:1972; 07\/09\/1993).<\/p>\n\n\n\n

C\u00f3mo generar cambios:<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Algunas alternativas <\/strong>para que el Administrador (y el consorcio), generen incentivos para el pago puntual de las expensas:<\/p>\n\n\n\n

  1. Asumir la realidad<\/strong> en materia de costo del dinero o del financiamiento al que puede acceder el consorcio e informarlo<\/strong> a los propietarios: todos deben ser conscientes de las dificultades y costos de financiamiento que representa para el consorcio un propietario moroso.<\/em><\/li>
  2. Tornar m\u00e1s eficiente el sistema de cobro<\/strong> de expensas comunes, ofreciendo a los propietarios soluciones creativas<\/strong> para solucionar un problema que no se resuelve sobre la base de viejas recetas (juicios de expensas, etc.), optando \u2013por ejemplo- por mejorar los canales de cobranza<\/strong> (sumar plataformas de pago espec\u00edficas), contratar servicios de gesti\u00f3n de mora temprana<\/strong>, entre otros.<\/li>
  3. Incluir dentro del orden del d\u00eda el tema de incremento de tasa de inter\u00e9s para mora de expensas <\/em><\/strong>como forma de generar compromiso e intervenci\u00f3n activa de los propietarios en la tem\u00e1tica, y generar cambios reglamentarios que restrinjan \u2013sin caer en abusos- los usos de instalaciones comunes a los morosos.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    NO HAY GESTION ADMINISTRATIVA EXITOSA SI NO ES VIABLE FINANCIERAMENTE. <\/p>\n\n\n\n

    La gesti\u00f3n de mora temprana, junto con los dem\u00e1s incentivos al pago puntual genera resultados, evita la paralizaci\u00f3n de las obras y gastos corrientes o extraordinarios del consorcio, permite acreditar una gesti\u00f3n administrativa diligente, deja los activos del consorcio a salvo de la devaluaci\u00f3n de la moneda que experimenta la deuda en mora, entre otros beneficios.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Debemos recordar que propender a una cobranza eficaz es responsabilidad del Administrador.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Gerardo J. Rodriguez Arauco <\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Abogado<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    \u00bfC\u00f3mo gestionar la mora temprana? El abogado Gerardo J. Rodr\u00edguez Arauco nos cuenta acerca de la realidad que existe sobre la mora en el pago de expensas, y brinda a los administradores una serie de consejos para incentivar el pago de expensas.<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":2956,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[15],"tags":[],"class_list":["post-2947","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-uncategorized"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/expensaspagas.com.ar\/2026\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2947","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/expensaspagas.com.ar\/2026\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/expensaspagas.com.ar\/2026\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/expensaspagas.com.ar\/2026\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/expensaspagas.com.ar\/2026\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2947"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/expensaspagas.com.ar\/2026\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2947\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/expensaspagas.com.ar\/2026\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2956"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/expensaspagas.com.ar\/2026\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2947"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/expensaspagas.com.ar\/2026\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2947"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/expensaspagas.com.ar\/2026\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2947"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}