Por Paulina Dubinsky
¿Sos propietario de un inmueble dado en locación?
¿Sos inquilino de inmuebles?
¿Sos sublocador de inmuebles?
¿Sos intermediario en el alquiler de inmuebles?
Si cumplís alguno de los roles anteriores, lo que sigue puede ser de utilidad para vos, ya que existe un nuevo Régimen de Información ante la AFIP. Es el Régimen de Registración de contratos de locación de inmuebles (RELI).
El nuevo régimen, que indica la obligación de declarar ante la AFIP los contratos de locación, fue prevista por el art.16 de la Ley 27551 y reglamentado por la RG (AFIP) 4933/2021.
Por medio de las preguntas y respuestas siguientes vas a contar con un breve panorama sobre este tema.
¿Todos los contratos de locación de inmuebles deben registrarse?
Deben registrarse los contratos de locación de inmuebles UBICADOS en el PAÍS:
*celebrados desde el 01/07/2020
*sean de locación de inmuebles urbanos, así como las sublocaciones
*sean arrendamientos de inmuebles rurales, así como los subarriendos
*las locaciones temporarias de inmuebles urbanos o rurales, con fines turísticos, de descanso o similares
*locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles –ejemplo stand o local en una feria, en un complejo gastronómico, terrazas, sótano, cocheras etc.
El alquiler del inmueble a través de una plataforma digital, por ejemplo, AIRBNB, ¿debe informarse?
Si, debe informarse.
¿Quiénes están obligados a informar?
*los locadores, sublocadores, arrendadores, subarrendadores en los contratos celebrados
*sean personas humanas, jurídicas, o cualquiera sea la forma que adopten, por ejemplo, una sociedad, un fideicomiso, un condominio; en este último caso, la información que haga uno de los condóminos libera al condominio y al resto de los condóminos de la obligación, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes.
*si el inmueble pertenece a un sujeto que reside en el exterior, también está obligado a informar, y lo hará a través de su representante en el país.
Cuando en los contratos celebrados intervenga un intermediario, ejemplo el martillero (inmobiliaria), ¿éste puede informar el contrato?
Sí, puede informarlo.
¿Qué implicancias tiene que el intermediario informe el contrato?
*la excepción de dar cumplimiento a las obligaciones previstas por este régimen para los locadores o arrendadores.
*la confirmación del intermediario de la participación en las operaciones económicas.
Que el intermediario incumpla la registración del contrato, ¿libera de responsabilidad al locador?
No. Aún cuando haya pactado con el intermediario que éste iba a realizar la registración, el locador es el responsable ante la AFIP del cumplimiento del régimen de información.
¿Cómo se informa el contrato?
Se informa desde la web de AFIP, accediendo con clave fiscal (nivel de seguridad 3, como mínimo) e ingresando al servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”.
¿Hay un plazo para registrar el contrato de locación?
Sí, hay 15 días corridos desde la fecha de celebración.
¿Las renovaciones y modificaciones a los contratos se informan?
Sí, dentro de los 15 días corridos posteriores de producidas.
Los contratos que tienen fecha de celebración anterior al 01/07/2020 y que aún están vigentes ¿hay que registrarlos?
No.
¿Hay sanciones por no cumplir este Régimen de información?
Sí, hay multas automáticas de $5.000 para las personas humanas y de $ 10.000 para las personas jurídicas.
¿Los locatarios o arrendatarios deben informar los contratos?
*No están obligados.
*Pueden hacerlo (es optativo) hasta el plazo máximo de SEIS (6) meses posteriores a la fecha de finalización del contrato en cuestión.
¿Los locatarios o arrendatarios y los intermediarios pueden consultar los contratos en los que hayan sido informados?
Sí, para ello deberán acceder a la opción “Consultas de contratos” del servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – CONTRIBUYENTE”, seleccionando la opción correspondiente.
En dichas opciones, los locatarios o arrendatarios podrán aceptar la información de los contratos registrados por los locadores, arrendadores o intermediarios, o en su caso, hacer las observaciones pertinentes.
¿Cómo se informan las operaciones celebradas en moneda extranjera?
Deberán informarse en moneda de curso legal considerando el tipo de cambio vendedor del Banco de la Nación Argentina -para la moneda en cuestión-, vigente al cierre del día hábil inmediato anterior al de la celebración del contrato.
¿Qué sucede con este régimen en caso de iniciarse acciones judiciales?
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
¿Los contratos deben ser celebrados por escrito?
Si, así lo establece el art .1188 del Código Civil y Comercial de la Nación
Aquí va una pregunta adicional vinculada con el Impuesto de Sellos, que recaudan las jurisdicciones provinciales.
¿Qué sucede si adjunto un contrato de locación de inmueble por el cual no se ingresó el impuesto a los sellos?
Hay que ver a qué jurisdicción pertenece y luego ver cuáles son las normas aplicables para este impuesto, ya que, por los regímenes de intercambio de información entre los fiscos, podría darse inicio, por parte de éstos, a reclamos para el ingreso del mismo, en caso de corresponder.
Como comentario final sobre este artículo, recomiendo consultar con su asesor fiscal cada caso particular.
Se prorroga hasta el 31/5/2021 el plazo para registrar los contratos de alquiler -locaciones de bienes inmuebles urbanos, rurales y locaciones temporarias de inmuebles- que se hubieran celebrado entre el 1/7/2020 y el 15/5/2021. Asimismo, se prorroga hasta el 15/7/2021 el plazo para registrar los contratos de locación de espacios o superficies fijas o móviles delimitados dentro de bienes inmuebles, como locales comerciales y/o “stands”, que se hubieran celebrado entre el 1/7/2020 y el 30/6/2021. RG (AFIP) 4967/2021